人大EMBA商學(xué)院：北京樓市升降難定

   4月中旬，國務(wù)院連發(fā)三道政令降溫樓市，被媒體稱為史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)宏觀調(diào)控。緊接著，4月底北京便緊跟中央出臺新政策細(xì)則“京十二條”，,暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款，試圖遏制居高不下的北京房價。

    就這次出臺的政策來說，似乎政府的宏觀調(diào)控起了一定的作用，北京房市在五一期間創(chuàng)下了歷史交易新低，但此次的房價遏制會不會起效，老百姓能不能買得起房，房產(chǎn)投資人還能不能成功運(yùn)作，都是大家值得關(guān)注的問題。針對這些問題，人民大學(xué)商學(xué)院EMBA同學(xué)會的“房產(chǎn)俱樂部”昨日也開展了討論，請到任志強(qiáng)跟同學(xué)們一起對談房產(chǎn)問題。作為房產(chǎn)方面的專家，人民大學(xué)商學(xué)院俞明軒副教授表示，“開展這樣的活動和討論非常好，也有必要，我們EMBA學(xué)員中有不少人從事房地產(chǎn)業(yè)，這樣可以整合我們商學(xué)院EMBA在房地產(chǎn)方面的校友資源，提升社會影響力，也向社會發(fā)出有價值的聲音。”

    對于近期出臺的政策，俞教授也有著自己的看法，他認(rèn)為：“政府現(xiàn)在采用的是臨時行政手段，短期來看是必要的，但從長期來說，更重要的是注重處理市場力量與宏觀調(diào)控之間的關(guān)系，培養(yǎng)健全的市場機(jī)制，讓市場機(jī)制變得更完善，同時提供房地產(chǎn)市場健康發(fā)展所需要的外部環(huán)境。房地產(chǎn)調(diào)控是應(yīng)該細(xì)分的，尤其是住宅，總體上可分為保障型和改善型的，政府應(yīng)該有所為，有所不為，這樣才能抓住問題關(guān)鍵，切中要害，較好地解決問題。”

    俞教授解釋說，之所以目前政府要直接干預(yù)房價，是因為我們的房地產(chǎn)市場還不夠完善，政府必須直接宏觀調(diào)控。“調(diào)控分為供給和需求，從現(xiàn)在來看，大家關(guān)心的是供給的方面，而忽略了需求的方面，需求分合理需求和不合理的需求，區(qū)別在于一個是理性消費(fèi)一個是非理性消費(fèi)，而對不理性消費(fèi)這一方面，我們的關(guān)注還不夠。房價之所以這么高，原因是多方面的，需求更是不可忽視的因素，這里說的需求包括投資的需求、投機(jī)的需求、滿足基本居住功能的需求、改善居住條件的需求等等。投資型的需求應(yīng)該交給市場去調(diào)節(jié)，作為政府，更多的應(yīng)關(guān)注保障型需求，運(yùn)用更多的財力和物力去解決保障型需求。”

    對于大家關(guān)心的房價問題，俞教授也給出了解釋：“針對住房合理性的價格說，從保障的角度看，現(xiàn)在的房價顯然是高了，政府應(yīng)該加大供應(yīng)保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋，房地產(chǎn)市場是細(xì)分市場，保障性住房供應(yīng)應(yīng)與相應(yīng)的消費(fèi)力匹配。而對于投資型住房來說，目前的價格包括合理的也包括不合理的，并不能一味的否定，位置好的黃金地段品質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)，房價具有很強(qiáng)的抗跌性。”

    俞教授認(rèn)為，由于房價政策剛剛下發(fā)，現(xiàn)在房市應(yīng)該屬于近期觀望期。由于北京的房產(chǎn)樓盤品質(zhì)和區(qū)域性差異大，即使政策下發(fā)，根據(jù)不同品質(zhì)和地段，房價也會價格漲降不定，但從長期來看，房價市場還是一個向上的趨勢。